Per 3 april 2025 zijn de regels voor toeristische verhuur in Spanje gewijzigd. Voortaan heb je toestemming nodig van de Vereniging van (mede)Eigenaren (VvE/VmE), die goedgekeurd moet worden door een gekwalificeerde meerderheid van minimaal 3/5 van de stemmen.

Wat verandert er precies?

Voordat je jouw woning mag verhuren aan toeristen, moet je dit voorleggen aan de VvE. Dit is nu expliciet vastgelegd in artikel 7.3 van de Horizontale Eigendomswet.

• Stemprocedure voor eigenaren: De verhuur wordt enkel toegestaan als 3/5 van de eigenaren én 3/5 van de quotarechten (oftewel: 3/5 van de panden bezit) instemmen. Dit is geregeld in de nieuwe (her)formulering van artikel 17.12 van de Horizontale Eigendomswet.
• Geen terugwerkende kracht: Als je al voor 3 april 2025 toeristische verhuur aanbiedt en je voldoet aan de bestaande toeristische regelgeving, dan mag je blijven verhuren zonder nieuwe toestemming. Dit is geregeld in de tweede aanvullende bepaling van Organieke Wet 1/2025.

Waarom deze verandering?

De Spaanse overheid wil de invloed van toeristische verhuur op de woningmarkt beperken. De snelle toename van vakantieverhuur heeft volgens de overheid geleid tot:

• Hogere huizenprijzen: De groei van toeristische verhuur drijft de huizenprijzen op, waardoor koopwoningen minder betaalbaar worden voor de Spaanse inwoners.
• Minder betaalbare huurwoningen: Woningen die anders beschikbaar zouden zijn voor reguliere huurders, worden omgevormd tot toeristische accommodaties.
• Overlast voor vaste bewoners: Toeristische verhuur kan leiden tot meer lawaai, drukte en een verminderd gemeenschapsgevoel in de omgeving.
• Oneerlijke concurrentie met hotels: Hotels moeten voldoen aan strenge regelgeving en belastingen, terwijl veel particuliere verhuurders deze kosten niet hebben.

Met deze nieuwe wet krijgen VvE’s meer controle over wat er binnen hun complex gebeurt.

Wat zijn de gevolgen als je zonder toestemming verhuurt?

Als je toch verhuurt zonder toestemming, kan de voorzitter van de VvE actie ondernemen om de verhuur stop te zetten of zelfs juridische stappen ondernemen. Mogelijke gevolgen zijn:

• Een boete: Overtreding van de regels kan resulteren in een geldboete.
• Verbod op toeristische verhuur: Je mag je woning niet langer verhuren aan toeristen.
• Uitzetting in ernstige gevallen: Bij herhaalde overtredingen of ernstige misstanden kun je gedwongen worden je woning te verlaten. Dit is geregeld in artikel 7.2 van de Horizontale Eigendomswet, waarin staat dat hinderlijke of illegale activiteiten kunnen worden gestopt via juridische procedures.

Wil je bij aankoop meer zekerheid over toeristische verhuur?

• Bij bestaande bouw: Let bij bestaande bouw op de verhouding tussen investeerders en lokale bewoners die een woning bezitten in het complex. Investeerders hebben een gezamenlijk doel: goed rendement behalen. Als de meerderheid van de VvE uit investeerders bestaat en zij al voor 3 april 2025 verhuren, is de kans klein dat de meerderheid geen toestemming geeft.
• Bij nieuwbouw: Bij de aankoop van nieuwbouw in de bouwfase is er nog geen VvE opgericht. Vraag bij de ontwikkelaar na hoeveel woningen aan investeerders en hoeveel aan lokale bewoners zijn verkocht, zodat je een inschatting kunt maken van de toekomstige samenstelling van de VvE.

Wat als je geen goedkeuring krijgt?

Als je geen goedkeuring krijgt, kun je overwegen om langdurige verhuur aan een vaste huurder aan te bieden voor bijvoorbeeld een duur van 6 maanden (of langer). Voor langdurige verhuur heb je namelijk geen goedkeuring of verhuurlicentie nodig. Hoewel het rendement bij langdurige verhuur lager is dan bij vakantieverhuur, blijft het aantrekkelijk, vooral in vergelijking met het rendement in Nederland na aftrek van belasting.

Samengevat: de nieuwe verhuurregels

Toeristische verhuur is vanaf nu geen recht meer, maar een gunst die je moet verdienen binnen je complex. Wil je een woning verhuren aan toeristen? Zorg dan dat je goed voorbereid bent en voorkom problemen met de VvE. Je kunt altijd terugvallen op plan B: langdurige verhuur.